Comment calculer la rentabilité d'un Airbnb au Maroc

Le marché de la location courte durée au Maroc a explosé ces dernières années. Marrakech, Essaouira, Agadir, Tanger — les plateformes comme Airbnb et Booking affichent des taux d'occupation élevés, surtout en haute saison. Mais entre le rêve et les chiffres réels, il y a souvent un écart significatif. Voici comment calculer si ça vaut vraiment le coup.

Les revenus bruts : ce que vous pensez gagner

Commençons par l'évident. Un appartement loué 600 DH par nuit à Marrakech, avec un taux d'occupation de 70 % sur l'année, rapporte :

600 × 365 × 0,70 = 153 300 DH bruts par an

C'est le chiffre qui fait briller les yeux. Maintenant, soustrayons la réalité.

Les charges directes à déduire

Commission de la plateforme : Airbnb prend entre 14 et 16 % du prix de réservation. Sur 153 300 DH, ça fait environ 23 000 DH.

Ménage et blanchisserie : entre 100 et 250 DH par rotation selon la taille du logement. Pour un taux d'occupation de 70 %, vous avez environ 85 à 100 rotations par an. Budget : 10 000 à 20 000 DH.

Charges de copropriété, eau, électricité, internet : très variable, mais prévoyez 1 500 à 2 500 DH par mois minimum. Soit 18 000 à 30 000 DH par an.

Maintenance et réparations : une règle courante en immobilier : provisionnez 1 % de la valeur du bien par an. Pour un appartement à 800 000 DH, c'est 8 000 DH.

Conciergerie / gestion locative : si vous ne gérez pas vous-même (clés, check-in, urgences), un gestionnaire prend 15 à 25 % des revenus nets de plateforme.

Le résultat net réel

En reprenant l'exemple précédent, sans gestion déléguée :

153 300 - 23 000 (commission) - 15 000 (ménage) - 24 000 (charges) - 8 000 (maintenance) = 83 300 DH nets avant impôts

Avant impôts. L'IS ou l'IR selon votre structure s'applique sur ce résultat. Selon votre tranche, retirez 20 à 30 % supplémentaires.

Intégrer le coût d'acquisition

Si vous avez acheté le bien 800 000 DH avec un crédit immobilier à 5,5 % sur 15 ans, votre mensualité tourne autour de 6 500 DH, soit 78 000 DH par an. Sur ce montant, une part est du remboursement de capital (donc un actif qui se constitue), mais la part intérêts la première année représente environ 40 000 DH — une charge réelle.

Le rendement brut sur prix d'achat : 153 300 / 800 000 = 19,2 % — séduisant. Le rendement net après toutes charges : environ 5 à 8 % selon la gestion — plus réaliste.

Ce que les chiffres ne disent pas

La saisonnalité au Maroc est forte. Un appartement à Marrakech peut tourner à 90 % en mars-avril et à 30 % en août. Il faut des réserves de trésorerie pour les mois creux.

La réglementation évolue. Plusieurs communes commencent à encadrer la location touristique courte durée. Suivez les évolutions légales.

Utilisez le calculateur de rentabilité locative de maghrebfinancials.com pour modéliser précisément votre projet selon votre ville et votre situation fiscale.